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中海阳光橡树园-凯发88

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李r

中海阳光橡树园-深圳龙岗中海阳光橡树园怎么样

一、背景

    利润王中海转型其实是在19年就开始了,以前只是做强追求利润,现在转型也寻求做大。于是我们可以看到中海在拿地方面激进了很多,也开始尝试和其他开发商一起合作开放的模式。2020的预售制度因疫情变更(装配式出地面即可开盘)使得中海全面爆发,一年四盘风生水起。(坪山万锦熙岸华庭,龙华汇德里,光明寰宇时代和本案龙岗阳光橡树园)

     但做大做强,追求和猴大、必跪冤一样高周转的同时,一定也会带来相关产品的品质下降、客诉增多等负面舆情,这个在中海在外地开发的项目已经有所体现,只能寄希望于中海能够惟精惟一,初心不改了。

      本案即是中海在拿地方面的突破——位于龙岗宝荷积谷田的旧改产品。


二、区位:龙岗—宝龙—宝荷—积谷田—中海阳光橡树园

     龙岗的几个大板块(坂田/布吉/横岗/龙中大运/坪地/宝龙)中,宝龙片区一直以来都不温不火,隐藏在耀眼的龙中大运、喋喋不休的大布吉和诉苦怨妇坂田后面,甚至横岗坪地的存在感都高过宝龙街道。但低调,并不意味着没有实力。

     在大龙岗的布局中,宝龙片区是作为龙岗的科技产业的门面自留地(坂田放养,布吉懒得改,横岗低端工业,园山野鸡,坪地低端工业待更新,龙中大运门面/经济中心/文化中心/市政中心/科教文卫中心)。所以只要看宝龙科技园内落地的相关企业、规划和配套,就知道宝龙在龙岗心里的位置还是非常重要的。要知道龙岗区的现金流奶牛坂田街道,也就是今年才有这个待遇。

     而在宝龙街道,宝荷又作为一个比较特殊的存在点。基本上以积谷田附近为界,东南都是上市/外资/头部制造业企业组团科技园,西南则沿宝横路延伸,均为新开发连片之商品房住宅区,整体北部天然靠山因而自成一体,完美的避开了其他片区的低端工业群,于山谷中别有一方天地。

     从这个图看来,宝荷的位置和定位就非常清晰,就是龙岗专门为宝龙科技园的中高端人才修建的商品房配套片区。抛开隔壁已经建好的新房组团(卓弘高尔夫雅苑/仁恒峦山美地/振业峦山谷/金地名峰/振业天峦/宝荷欣苑—中广核人才安居/京基御景半山/正弘林语轩),剩下整个宝龙片区值得关注的限于狭长地理位置也只有积谷田片区的旧改了,这也是为什么中海选择在这里拿地的缘故。

      除了中海外,京基/中信/碧桂园都已经介入到相关旧改中(貌似中海的这块地其实是从中信手里拿的),其中碧桂园的水一旧改最快,虽然捂盘了三年,但还是没捂出高价来,国庆前刚以  碧桂园·观麓花园 的名义开盘,自然是秒空的,这个后面我们会讲到,各位看客稍安勿躁。剩下的旧改地块中,目前就是中海进度最快,已经出地面可以预售,其余几家都还在纸面规划中。

     实际上我们可以在图示中看到,积谷田的旧改是有三个板块分为一二三期的,目前的  中海阳光橡树园  其实是一期。二期的地块据现场销售说中海已经拿到,具体属性还待定(笔者猜测应该是动用渠道关系找zjj改图则规划去了)。今天笔者的文章主要还是围绕一期中海阳光橡树园来展开,其余二三期鉴于情况不明朗,就不再多过敷述。


三、片区区位 

    片区区位其实在地图上一目了然,西靠卓弘高尔夫雅苑,都是商品房业主,南部是京基待建地块,东部是待旧改的城中村,北部宝横路上高架深汕高铁,再往北也是碧桂园的城中村待旧改片区。周围谈不上多好,也谈不上太差,只能说普普通通比较平庸,也符合中海一贯的拿地风格,不抢最好的也不挑最差的,又喜欢拣大路边上的。

     整个区位,有高铁线没高铁站,有干道但塞车,唯一宣传的利好是在建2年后通车的14号线(这个倒没啥,毕竟本案3年后23年才交楼),但仍需步行15分钟(约1km);着实谈不上有多优秀。


四、产品

      本案一共7栋约36层,其中1栋(下图红圈处)为回迁房,据现场销售声称不存在人才安居保障房(笔者表示怀疑,各位有兴趣可以再通过其他渠道打探)。对外出售的商品房共5种户型,涵盖74—111㎡,主要以74/79/81三房一卫、92三房两卫为主,111四房两卫只有一个户型。小区一楼架空,自带商业。整个小区约1314户(含回迁栋),车位846个,比例约为0.64,又是一个mmp的配比(回迁个人猜猜可能会直接附带赠送车位或固定车位,再加上商业会使用到,实际车位比可能在0.5左右,这对郊区盘是非常非常的硬伤) 

     本案配建一所公立幼儿园移交政府,对片区是利好,但如果学位紧张,需要关注积分方案。配建幼儿园位于空中花园商业架空上面,对儿童安全保护得到提高(相当于在自己小区花园里面建了幼儿园)。

     本案没有配建中小学,这也是一个问题点。附近的几个小区也都没有配建   公立中小学,只能跑到较远的宝龙学校就读,无论是通勤时间还是交通意外的风险性都大大提高。笔者认为应该在后续的二三期及京基旧改中会重新配建九年一贯制学校,不然宝龙学校在京基御景半山/正弘林语轩/宝荷欣苑入住后学位会比较紧张,同时积谷田片区大片旧改,完全不缺地来建学校。暂时的学校缺位,可能只是之前没有太多需求,政府把计划搁置了而已。(目前小学是南约小学/宝龙学校/龙城高级中学教育集团宝龙外国语学校 几个划分和共享分享,除了南约小学,其他都离得比较远而且后续大概率会调整;初中是宝龙学校

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