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金茂府和龙光玖悦台哪个好?龙华龙光玖悦台缺点在哪里?-凯发88

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李r
金茂府和龙光玖悦台哪个好?值得买吗?附谈龙华龙光玖悦台缺点
龙光玖悦台 8.5-9.5万带装修
金茂府总共665套,户型面积主要是155-248平米,
单价区间90211-144211元平米/平米,整体均价10.3万/平米
另加1万精装一平米需要一次性付款。
         龙华房产价值第一梯队的,当然是深高北学区的楼盘,包括金亨利、汇龙湾、水榭春天5/6期,在红山片区,有名校学位要比没名校学位的均价高3-4万/㎡。
         有深高北学位的金亨利首府目前的二手房报价为11.6万/㎡,汇龙湾二手房报价11.4万/㎡,而红山北部没有名校学位的如华业玫瑰四季和中航天逸,只能卖到8-8.5万/㎡。
          在同一项目中,有深高北学位的莱蒙水榭春天5、6期挂牌价为10.3-10.7万/㎡,而水榭春天1、2期只能卖到7.5万/㎡左右。
2019年,深高北通过中考的检验,取得了不错的成绩,四大率排全市第六,这使得深高北学区房业主的心态变得更高,当下除非有特定的需求,深高北的学区房是不宜买入投资的。
第二梯队是上塘片区,特发和平里、潜龙曼海宁、港铁天颂、尚峻花园,一方面是这些项目价格还没有红山中央居住区那样高,有小户型可供挑选;另一方面,上塘距离红山6967、图书馆、展览馆、演绎馆仅一站的距离,地铁6号线开通片区升级为双地铁。同时,这些楼盘所处的学区是高峰学校,中考成绩与深高北不相上下。
第三梯队是红山外围的一些优质小区,更适合刚需上车。如金地梅陇镇,金地上塘道,世纪春城,书香门第等,没什么亮点但也没什么缺陷,价格也合适,龙华的购买力会慢慢从高价的红山向周边扩散。
     龙华龙光玖悦台缺点: 我们在回过来看龙光玖悦台,与金茂府相比,学区为龙华实验,排名中下,拼不过深高北和高峰学校,价格方面一定拼不过第三梯队的刚需上车盘。
           龙光玖悦台只有区位,但这个区位却是位于红山与上塘的交界处,与地铁站不远不近800米,紧挨着城中村龙塘村,综合来看,没有什么特别突出的亮点,
       最后,龙光玖悦台是否值得入手,接近10万不如选金茂府了,当然刚需小户型还是可以考虑玖悦台,或周边次新房,超过9万不如选上塘的电梯次新房投资价值更高,

        当然金茂府是金茂的高端系列产品,在全国都卖的不错,一般来说,金茂府都会比周边楼盘有10-15%的溢价。客观的说,深圳金茂府也是用心打造的楼盘。我去看了样板房,不吹不黑,品质在深圳来说确实是数一数二,很多细节做的很好,哪怕是跟深圳湾一号比,也不差,秒杀深圳湾其他小区和楼盘。

相比地段、学位来说,品质算个鸟啊!

        大家在乎的是买了这个房子,升不升值,几年能涨几百万,而不是住的舒不舒服,所以要怪就怪深圳人没品位吧。

          在深圳,没有核心的地段,再好的房子,也会贬值,大梅沙的豪宅教训历历在目,十年来不涨反跌。

上海的名校?深圳人可不认,过去深圳引入那么多外地的名校,哪一个能干的过深圳本地的名校?等你能拿出好的成绩再说。

再说装修,金茂府在装修上是花了心思,1万块一平米,但你的风格能迎合大家的口味吗?

有钱人喜欢自己的风格,比如潮汕人,他们喜欢欧式,喜欢金碧辉煌,在年轻人看来土得掉渣的风格。

但有的人又不愿意为这1万块的装修买单,因为再好的新房装修,过几年都会折旧。

谁在卖二手房时,会跟你介绍,金茂府的马桶是什么牌子,厨房有几件套,用的什么牌子?

那是人家一手业主用过的好不,旧东西,别人不嫌弃就不错了,这能作为二手房的卖点吗?开玩笑。

只有地段,学位,房子的实用率,赠送面积,不管你住多久都不会折旧,这才是体现价值的附加值。

金茂府为什么不做成好卖的刚需产品呢?

这一切都是地王惹的祸。

只能怪拿地价太高了,5.68万/平米,做成刚需产品,没钱赚,这地方刚需能买单的价格是多少?撑死了七八万,那内裤都要输没了。

只有做成豪宅,提高单价,才有利润空间。

当初冲动拿的地,含泪也要吞下啊。

如今做成了豪宅,又碰上深圳这群不懂识货的屌丝,那就只能慢慢卖了,等待有缘人吧。

后面深圳市场如果能慢慢好转,说不定会好卖点。

        龙华金茂府业主的孩子,大比例以后是要上私立贵族学校的。

      这所来自上海的名校,对业主们是加分项还是减分项,尚不得而知。

不过,地铁、户型倒是减分项。

龙华金茂府三面临路,旁边地铁站带来的高人流量降低了豪宅必需的低调品性。

          虽然长在刚需地段,但是龙华金茂府一开始就屏蔽掉了刚需,主打大户型。但是,除了185平米的户型带保姆间外,其他都不带,连248平米的大户型都没有,完全不考虑土豪们有请保姆的需要?

红山是否还有上升的空间
龙华区最大的痛点其实是交通和土地,交通方面,在以前只有1条4号线,如今6号线即将开通,但走向是与4号线重合的,没有去覆盖更多的区域。
土地方面,龙华区缺少大片可供开发的土地,即使是红山上塘,周边也遍布城中村和工业区,片区的发展比较依赖城市更新,让龙华房价的全面提升受到制约。
在投资者眼中,龙华比不上前海扩容概念的宝中,比不上有总部基地和大学城的西丽,甚至在新房的去化率上比不过更加偏远的光明。
龙华本地的购买力和福田的外溢纷纷把目光集中在有名校、地铁、高端配套的红山,房价被推高的同时,红山的各项利好已经基本得到兑现,短中期内我们很难再找出下一个刺激房价上涨的因素。
在未来的3-5年,我们应该向上塘,红山外围以及龙华新中心(现代商贸区)挖掘更多的投资机会。

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