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宝昌利御景公馆风险提示-凯发88

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宝昌利御景公馆风险提示_宝昌利御景|御峰公馆项目综评

宝昌利御景|御峰公馆属于小体量项目,自身配套有所欠缺,较依赖附近其它项目配套,两家开发商虽不是我们熟知的房企品牌,但综合实力并不差,都是村委型企业,有着至少25年的发展经验,虽然已开发运营的项目不多,但两家实力较强的企业加上物业也是旗下子公司,相信楼盘品质和后期物业服务会有一定保障。


宝昌利御景|御峰公馆跟隔壁的京基项目一样,借着临近排塘山的优势主打环境及宜居属性,往往以近山体,高绿化等作为宣传卖点的时候,就一定程度上说明项目在配套成熟度和便利性上是有所欠缺的。不光是这两个项目,其它主打环境宜居的项目也都存在这样的问题。


宝昌利御景/御峰公馆分别在去年12月19号,12月25号获批预售许可证,并在住建局凯发登录入口官网公示,备案均价39000元/㎡,复式均价47000元/㎡,单价区间在3.5-4.9万/㎡,总价区间在308-698万/套。


龙岗区近两年新房供应量比较大的,售价大多在4-5万之间,这里列举了一些距离项目不远,对比性稍强的项目。这里面除了中粮祥云项目是现有地铁沿线以外,其它都是要等规划地铁。龙岗双龙一带3.6万左右会有一些新房项目可选,包含中粮祥云在内这几个项目体量都不大,双龙商圈的二手房整体均价也在3.5万左右。


宝昌利御景|御峰公馆紧挨着御景半山项目,两个楼盘均价一样,御景半山体量更大,自身配套会好一点,更靠近山体,有一定优势,但宝昌利项目是带装修交房的,可以节省不少购房成本。坪地区域新房均价在3.9万,跟宝龙片区一致,但其实这两个区域整体环境差异还是挺大的,规划和产业也是两个截然不同的概念,坪地主打国际低碳城,后续或许会向偏居住宜居性方向发展,宝龙街道则重点建设宝龙科技城这类偏实业型产业。各有卖点,有意向的朋友可以实地走走这两个片区,根据自身需求去选择。


项目附近有二手房供应的小区也比较少,距离最近的金地名峰和两个振业小区二手售价在3.5万-4.5万之间,从二手房价来看项目有一定优势,但在增值税减免的政策背景下优势并不大。项目虽可以节省装修成本,但交房是后年中旬,要等待两年多时间,等待入住时间其实也是间接的增加了成本。


距离项目约1公里左右的峦山美地和高尔夫雅苑二手房价格要高很多,跟这两个小区单从价格方面去比较的话优势很大,但这两个小区离在建的地铁14号线宝荷站要近很多,大约近了900米左右,所以贵也有贵的道理,至于值不值呢?这个需要各位细品一下。


项目不利因素:临近厦深高铁以及排塘山隧道,临近户型会有来自高铁和道路车辆噪音的影响。项目所在厦深高铁西侧,就有5个小区(包含在建项目),因环山地势原因,小区依山而建,修建道路有限,且为普通2-4车道,加上地下车库出入口较多,周边小区数量较多,或会出现车辆拥堵情况。


项目体量小,缺少自身配套,对附近小区配套依赖性强,区域整体配套优质程度和便利程度都有所欠缺。目前稍大一些的商场(包括规划中)主要集中在宝荷路两侧,从项目步行至沃尔玛约1.2公里左右,至京基规划大型商场约2公里左右。


项目旁边规划的公立九年制学校尚未开建,目前尚无法确定新建学校是否会与知名学校合作。宝龙学校与宝龙外国语学校2019年是共享学区,2020年要根据学位供需情况决定是否取消,暂不确定后续是否还会共享。


对于项目本身而言,地铁站点距离较远,对于项目并没有起到一个直接的利好提升作用,未来或可通过其他交通工具换乘。14号快线的建设使得宝龙片区与其他区域联系更为紧密,可便捷享受到地铁沿线周边的各种配套设施,弥补小范围区域内配套不足的窘境。


宝龙之前一直以产业为主导,商品住宅体量稀少,多年来在教育、商业、医疗配套方面未有明显改善。目前相关部门已经开始加大片区的基建投资力度,14号快线在该区域设立两个站点,将区域与其他片区联系更加紧密,未来或将实现与福田、罗湖的30分钟生活圈。随着片区的产业升级,将有更多的高新企业落地宝龙科技城,推动相关的配套产业加速落地完善。


宝龙南约片区目前已经处于一个上升周期,产业方面上升到国家级的定位,且临近大运扩容区嶂背片区(1.43平方公里)的产业待升级区域,未来将于大运新城、阿波罗未来产业城形成产业联动,形成优势互补,实现协同发展。未来区域高新产业聚集,也将带动相关配套产业的发展。

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